Augmenter le loyer de son bien locatif, oui mais quand et comment ?

L’augmentation du loyer à la suite de travaux réalisés dans le logement

C’est connu, les travaux donnent un certain cachet au logement, de ce fait, ils se répercutent sur le montant du loyer.

Vous pouvez donc procéder à une augmentation de loyer dans les cas de travaux :

  • En cours de bail

Si les travaux améliorent le logement, qu’ils ont été prévus dès la signature du bail et que la mention de la majoration de loyer applicable après l’achèvement des travaux apparait dans le contrat.

Les travaux doivent être conséquents et améliorer le confort ou la sécurité du locataire.

  • Lors d’un renouvellement de bail

Le montant des travaux réalisés doit représenter au moins un an de loyer pour justifier l’augmentation de loyer lors du renouvellement de bail de location. Si cette condition est remplie, vous avez la possibilité de fixer un loyer plus élevé que ce que prévoit la révision sur la base de l’IRL.

Vous devez informer votre locataire de l’augmentation de loyer au moins 6 mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

Attention, la majoration ne peut pas excéder 15% du coût des travaux (répartis sur 12 mois).

  • En relocation

Si vous avez réalisé des travaux d’amélioration, vous pouvez augmenter le montant du loyer. Contrairement au cas du renouvellement de bail, le montant des travaux doit représenter au moins 6 mois de loyer.

Pour fixer le montant du nouveau loyer, deux cas s’offrent à vous :

  • Si les travaux représentent moins d’un an de loyer, l’augmentation est plafonnée à 15% du montant de ces derniers.
    • Si les travaux représentent plus d’un an de loyer, vous êtes libre de fixer le montant du nouveau loyer (sauf si zone de tension foncière).

Attention, les travaux effectués sur les parties communes d’un logement en copropriété peuvent être pris en compte à la hauteur des tantièmes que vous détenez.

Augmenter un loyer sous-estimé

Et oui, sous-estimer son loyer c’est possible. Mais pas de panique, vous pouvez changer la mise sous certaines conditions :

  • Vous trouvez des loyers de référence plus élevés

Vous devez justifier votre augmentation de loyer par des prix de logements similaires au vôtre, soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un groupe de la même zone géographique.

Agglomération > 1 million d’habitants : vous devez fournir au moins 6 références, deux tiers doivent être des logements où il n’y a pas eu de changement de locataires depuis 3 ans au minimum et vous devez mentionner des indications précises pour chacune d’elles comme le montant du loyer HC demandé par les propriétaires.

Agglomération < 1 million d’habitants : vous devez fournir au moins 3 références, deux tiers doivent être des logements où il n’y a pas eu de changement de locataires depuis 3 ans au minimum et vous devez mentionner des indications précises pour chacune d’elles comme le montant du loyer HC demandé par les propriétaires.

  • Vous demandez l’accord du locataire

Le locataire doit vous donner son accord pour augmenter le loyer.

La clause d’indexation du bail

Pour augmenter un loyer en cours de bail, il faudra avoir pensé à une clause d’indexation. C’est-à-dire la clause de contrat qui prévoit qu’un de ses éléments (par exemple le prix) évoluera en fonction de l’évolution d’une autre donnée.

Si cette clause est mentionnée dans le bail, vous pouvez, une fois par an, réviser le montant du loyer et ce à la date prévue dans le bail de location ou bien à la date anniversaire si aucune date n’est mentionnée.

Attention, vous ne pouvez pas fixer le montant que vous désirez, vous devez le calculer en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) qui est publié chaque trimestre par l’INSEE.

Augmenter le loyer lors de la relocation

Si votre bien est inoccupé depuis au moins 1 an 1/2, vous pouvez augmenter le loyer en respectant l’indexation sur l’IRL, les règles relatives au loyer sous-évalué et les règles spécifiques liées aux travaux d’amélioration.

Si votre bien n’est pas loué depuis plus de 1 an 1/2, vous pouvez fixer librement le montant du loyer.

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