C’est l’interrogation ultime de tous propriétaires et de la réponse à cette question va dépendre tous « les » intérêts de s’être rendu détenteur d’un logement destiné à être loué… On évoque bien-sûr la fixation du loyer, ou comment fixer le prix d’un loyer, ce qui n’est jamais effectué au revers d’un trait de stylo. Bref, le choix d’un loyer qui va engager l’avenir financier d’un bien, sa capacité à être en conformité avec la demande locative, sa rentabilité, sa possible revente ultérieure, doit être mûrement réfléchi, en intégrant un certain nombre de paramètres. Faisons le point sur la question.
Les principaux critères de détermination.
- La localisation géographique du logement.
En France, le marché de l’immobilier, aussi bien sur les opérations d’achat et de cession, que pour l’offre locative connait de fortes différences, selon les zones, rurales, péri-urbaines ou urbaines, et les régions. Ce critère est le premier à considérer, à savoir comment calculer un loyer. Généralement, le propriétaire qui vient d’acquérir un logement destiné à être loué a une connaissance précise du niveau des prix pratiqués. Si ce n’est pas le cas, il devra contacter un professionnel opérant dans le quartier, ou la zone dans laquelle se situe le logement pour connaître le prix moyen au m2 pris dans une fourchette avec les prix maximum et minimum.
- Les prestations du quartier.
Pour un type de logement similaire, dans un même quartier, mais dans des rues ou avenues différentes, la présence d’école, de commerces, de transports en commun, d’équipements collectifs telle une piscine ou salle de spectacle réputée, d’un parking ou d’un square peuvent faire varier le niveau de prix au m2.
- La surface habitable du logement.
C’est le calcul de la surface au sol, selon les règles strictes et réglementaires de la loi Boutin. Attention à ne jamais tenter de tricher, au rajoutant le métrage d’une mezzanine par exemple.
– Les prestations dans le logement.
Cela concerne bien évidemment la présence ou pas d’un ameublement, d’une climatisation, d’une cuisine équipée, d’une mezzanine, etc. Il faut préciser que la présence d’un mobilier va pourvoir permettre une mise en location du logement en qualité d’un meublé, selon des règles réglementaires particulières.
- Les prestations extérieures.
Présence d’un ascenseur, d’un parking privé, d’une piscine, d’un tennis, d’interphone, d’ouvre-porte avec code, d’un concierge, etc. Ces paramètres peuvent impacter significativement le niveau du loyer, à la différence d’un logement d’une même superficie mais n’offrant pas ce type de prestations.
- La performance énergétique.
C’est devenu l’un des critères essentiels à prendre en considération pour calculer un loyer. D’ailleurs, il faut noter que ces informations doivent être obligatoirement fournies pour toute mise en location et données aux futurs locataires.
L’encadrement des loyers.
Au-delà des critères relativement objectifs de détermination d’un loyer vus plus haut, il faut aussi prendre en considération l’existence, ou pas, d’un encadrement des montants de loyers décidé par les lois et diverses réglementations, selon le dispositif fiscal associé dont peut bénéficier le logement en question.
- La loi Scellier.
Elle permet de réduire les impôts mais à la condition d’un loyer plafonné durant 9 ans. Pour en bénéficier, le logement loué doit avoir été construit entre le début janvier 2009 et fin décembre 2012. A noter qu’elle est en fin d’application.
- La loi Pinel.
Même principe, elle concerne des logements réalisés entre septembre 2014 et fin décembre 2019, échéance prorogée pour l’année 2020. Le logement doit être loué vide pour une durée entre 6 et 9 ans.
- La loi ALUR.
Cet acronyme signifie « l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové ». Cette loi concerne 1149 communes dans diverses régions en France où il existe de fortes tensions sur le marché locatif. Assorties d’avantages fiscaux, elle encadre le montant du loyer car il est fixé selon un loyer médian déterminé par le préfet de la zone.
Comment calculer un loyer mensuel, le meilleur dans sa catégorie !
Après que tous les critères, ainsi qu’un possible encadrement locatif, aient été pris en considération, il va falloir que le propriétaire détermine un montant du loyer avant la recherche d’un locataire. En fonction de tous ces paramètres, du montant des loyers validés par le marché pour des logements similaires pour une même zone, on pourra déterminer une fourchette de prix. Pour avoir une rentabilité maximale, le montant choisi du loyer sera le niveau « haut » de cette fourchette. Bien entendu, le conseil d’un professionnel local, lui seul connaissant le « pouls » du marché et la force de la demande locative, pourra être requis. Puis devra intervenir la recherche du bon locataire, celui qui ne fera pas défaut dans ses paiements et qui ne dégradera pas le logement. Il ne faut pas oublier qu’il faut en moyenne 70 jours et 45 jours pour un meublé afin de trouver un locataire, que le propriétaire fasse ces démarches de recherche seul ou qu’il ait mandaté un professionnel.
Au final, le rendement locatif !
C’est le critère déterminant puisqu’il indique le taux de rendement en fonction de l’investissement. Pour le calculer, on divise le loyer annuel du logement par son prix d’achat en multipliant le résultat par 100. On obtient un pourcentage de rendement brut.
