L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété est certainement l’une des meilleures options d’investissement lorsqu’on souhaite préparer sa retraite à moindre coût. Dans certains cas, ce procédé permet même de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants.
Qu’est-ce que l’achat en nue-propriété ?
Le principe est de démembrer temporairement le bien immobilier en deux parties : la nue-proriété (le fait de posséder le bien) et l’usufruit (le fait de l’utiliser et d’en percevoir des revenus). Le nu-propriétaire achète le bien et laisse la jouissance de l’usufruit à une tierce personne pour une durée de 10 à 20 ans. Concrètement le nu-propriétaire n’a pas le droit d’occuper le bien ou de l’utiliser sur toute cette période.
Le profil du nu-propriétaire
La nue-propriété est un investissement à long terme, elle est donc fortement déconseillée aux personnes souhaitant bénéficier de rentrées d’argent rapides. Elle conviendra avant tout aux propriétaires d’une résidence principale désirant acquérir un bien en vue d’un déménagement à la retraite. Elle peut tout aussi bien constituer une rente significative en complément de la retraite. Enfin, à clôture du démembrement, le propriétaire pourra toujours opter pour la revente du bien et bénéficier nécessairement d’une plus-value importante.
Les avantages d’acheter en nue-propriété
Se créer du patrimoine à moindre coût
L’achat en nue-propriété permet d’imputer une partie (de 23 à 40%) de la valeur réelle du bien en fonction de la durée du démembrement. De plus, le nu-propriétaire n’a presque aucune obligation, à l’exception du financement du gros œuvre. C’est l’usufruitier qui assure les réparations d’entretien de l’immeuble étant en charge de la location du bien. Ce dernier doit également s’acquitter de la taxe foncière. À l’échéance du contrat de démembrement, le nu-propriétaire récupère la jouissance pleine et entière du bien sans que l’usufruitier ne puisse se réclamer de quoique ce soit.
Attention : Dans le cas d’un achat en viager, le démembrement s’achève au moment du décès de l’usufruitier.
Défiscaliser ses revenus fonciers
En terme de fiscalité, le nu-propriétaire doit déjà disposer de revenus fonciers pour obtenir une réduction d’impôts. Le bien doit également être mis en location pendant la durée du démembrement. Ainsi le nu-propriétaire pourra déduire les intérêts du prêt contracté de ses revenus fonciers. Pour ces raisons, il est préférable d’opter pour un bien déjà en location au moment de l’achat.
Pour le reste, le nu-propriétaire n’encaissant pas les loyers, la mise en location n’a aucune incidence sur ses impôts relatifs aux revenus.
Pourquoi le neuf est-il souvent privilégié lors d’un achat en nue-propriété ?
L’achat en nue-propriété dans le neuf est souvent moins contraignant même s’il impose d’acheter un appartement sur plan, dit en état futur d’achèvement (VEFA). Concrètement, le nu-propriétaire investit avec un bailleur qui jouira des loyers sur la période de démembrement. Un point très important quand on souhaite défiscaliser comme nous l’avons vu précédemment. Les biens anciens sont souvent vieillissants et demandent plus d’entretien à long terme. Opter pour un bien neuf, c’est aussi la garantie d’être aux normes écologiques en terme d’isolation phonique et thermique. Les appartements en VEFA s’inscrivent dans des programmes immobiliers qui participent au développement économique de leur zone géographique. Durant la période de démembrement, tous ces éléments feront augmenter la valeur du bien de manière significative.
Nécessité d’être bien conseillé
L’achat en nue-propriété est un investissement très rentable mais il doit être bien préparé. Il est fortement recommandé d’être accompagné d’un spécialiste en gestion de patrimoine afin d’optimiser votre investissement.
N’hésitez pas à venir en discuter avec nos experts MyProjetimmo 😉
