+13,7% en 5 ans, + 4,9% en un an ! Non, ce n’est pas l’augmentation des prix à la pompe mais la réalité du marché immobilier en Île de France selon le très fiable baromètre des notaires.
Face à cette situation, l’Assemblée a voté ce jeudi la loi Lagleize. Celle-ci donne naissance à un 3ème droit à la propriété dans le but de limiter l’inflation des prix du foncier et permettre aux français d’y accéder plus facilement.
Un marché dérégulé
La spirale inflationniste du marché ne semble pas être en mesure de s’arrêter. D’ailleurs le phénomène ne se limite plus à la seule région parisienne. Les grandes villes de province et leurs alentours commencent à être impactés par cette envolée des prix. En conséquence, les ménages sont contraints de s’éloigner de plus en plus des grandes villes pour trouver un logement abordable et devenir enfin propriétaires.
Le problème majeur provient en fait de l’augmentation énorme du coût des terrains. Celui-ci représente au moins la moitié du prix d’un logement (58% sur Paris). Sur les 10 dernières années, le foncier a augmenté de 71% en moyenne ! Quand dans le même temps le coût de la construction s’est élevé de 24%.
D’après Jean-Luc Lagleize, député à l’origine de la proposition de loi, la principale cause de cette augmentation pharaonique du prix des terrains est la mise aux enchères du foncier public. Cela représente 9% des cessions de l’État chaque année. Tout terrain mis aux enchères et présentant une belle opportunité pour les promoteurs entraîne une concurrence féroce qui a pour conséquence une augmentation exagérée du prix de vente du bien. De plus, par effet boule de neige, l’augmentation d’un terrain entraîne l’augmentation des terrains du quartier.
Quel est l’objectif de la loi Lagleize ?
Cet état de fait a été pointé du doigt par le député, qui avec cette nouvelle loi, souhaite endiguer la spirale inflationniste des prix du foncier et rendre, à terme, la propriété accessible à tous les ménages sans distinction de revenus.
Première mesure, la fin de la mise aux enchères du foncier prévue pour 2021.
Mais le point capital voté ce jeudi à l’Assemblée Nationale, c’est la création d’un 3ème droit de propriété (après la propriété classique et le démembrement).
Des organismes de foncier libre (OFL) vont donc être créés pour dissocier la propriété du foncier et du bâti. Pour faire simple, l’acquéreur ne possédera que les murs de son logement et le terrain restera la propriété de la société foncière. In fine, cela pourrait permettre d’acquérir du bâti 20 à 40% moins cher !
Les lois Alur en 2014 et Elan en 2018 avaient déjà permis de favoriser l’accession sociale à la propriété sur le même procédé. Toutefois, pour ces dispositifs, les acquéreurs sont sélectionnés sur des critères sociaux. La loi votée ce jeudi vise à étendre le système au marché libre.
Bien sûr, les organismes de foncier public resteront à majorité publique afin d’éviter qu’à une spéculation foncière succède une spéculation des parts, ce qui reviendrait à maintenir un statut quo.
Comment fonctionnera ce nouveau droit à la propriété ?
Que se passera-t-il alors si un acquéreur opte pour ce nouveau système ?
Eh bien, il deviendra propriétaire du bâti et versera simplement une redevance pour le terrain à l’OFL, correspondant à ce qu’il aurait dû payer lors de l’achat. Une sorte de loyer ou de taxe qui permettra à l’OFL de rembourser l’emprunt de long terme contracté pour l’achat du foncier.
À la création d’OFL sera associée la mise en place d’un observatoire du foncier qui collectera les données des ventes de terrain. Ceci afin de rendre le marché plus transparent et à terme de fixer des plafonds de prix.
L’ensemble du dispositif devrait permettre une meilleure régulation du marché. Il faudra cependant attendre quelques années pour mesurer l’efficacité cette nouvelle loi et vérifier son impact sur les prix de l’immobilier.
